Don familial de 100 000 € : comment donner sans droits pour un logement avant le 31 décembre 2026 ?

Jusqu'au 31 décembre 2026, un parent ou un grand-parent peut donner jusqu'à 100 000 € sans droits de donation pour financer un logement neuf ou la rénovation énergétique d'une résidence principale. Conditions, délais et pièges à éviter.

Vous souhaitez aider votre enfant ou votre petit-enfant à acheter un logement neuf ou à rénover sa résidence principale ? Depuis le 15 février 2025, un dispositif temporaire permet de lui donner jusqu'à 100 000 € sans payer de droits de donation. Il prend fin le 31 décembre 2026. Cet article s'adresse aux parents et grands-parents qui envisagent ce don, et aux enfants qui le reçoivent, car ce sont eux qui portent l'essentiel des obligations.

Le principe : le don est exonéré, à condition que l'argent finance un projet précis, dans un délai précis, et qu'il soit déclaré dans les formes. Une seule condition manquée, et l'administration fiscale peut réclamer les droits.

1 - Qui peut donner, et combien ?

• Le bénéficiaire : un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant ; à défaut de descendant, un neveu ou une nièce.
• Le plafond : 100 000 € par donateur pour un même bénéficiaire, et 300 000 € au total pour un même bénéficiaire.
• La forme : une somme d'argent, versée en pleine propriété entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
• Le cumul : l'exonération s'ajoute à l'abattement de 100 000 € entre parent et enfant et au don familial de sommes d'argent de 31 865 €, s'ils sont encore disponibles.

Ce dispositif est prévu par l'article 790 A bis du Code général des impôts. L'exonération est limitée au montant réellement utilisé pour le projet.

2 - Pour quels projets ?

Deux usages seulement :

• l'achat d'un logement neuf ou sur plan (VEFA), conservé comme résidence principale ou loué comme résidence principale pendant 5 ans ;
• des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov', dans le logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu'il occupe comme résidence principale.

Sont exclus : l'achat d'un terrain, la construction réalisée par le bénéficiaire lui-même, l'achat d'un logement ancien sans travaux de rénovation énergétique, les travaux dans un logement mis en location et les logements détenus par une société, comme une SCI.

📌 Point important : les travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov', mais le bénéficiaire ne doit pas percevoir la prime pour ces mêmes travaux. S'il la touche, l'exonération ne s'applique pas. Elle ne se cumule pas non plus avec un crédit d'impôt ou une déduction d'impôt sur le revenu pour les mêmes dépenses.

3 - Dans quels délais ?

• Le don doit être versé avant le 31 décembre 2026, et avant tout paiement des travaux ou du logement.
• Les fonds doivent être utilisés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement :
  • virement en octobre 2026 : au plus tard le 30 avril 2027 ;
  • virement en novembre 2026 : au plus tard le 31 mai 2027 ;
  • virement en décembre 2026 : au plus tard le 30 juin 2027.
• Le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant 5 ans à compter de la fin des travaux ou de l'acquisition.

Les travaux n'ont donc pas à être terminés au 31 décembre 2026 : c'est le versement du don qui doit intervenir avant cette date.

4 - Comment déclarer le don ?

Un simple virement suffit, le notaire n'est pas obligatoire. C'est au bénéficiaire de prouver la date du versement : un virement identifiable et conservé est la preuve la plus simple.

Depuis le 1er janvier 2026, les dons manuels se déclarent en principe en ligne. Celui-ci fait exception : il doit être déclaré sur le formulaire papier n° 2735, en demandant expressément l'exonération de l'article 790 A bis. Pour un versement dont la date ne peut pas être prouvée autrement, la date indiquée dans la déclaration est retenue si celle-ci est déposée avant le 31 janvier 2027.

Le bénéficiaire conserve ensuite les justificatifs : relevés bancaires, devis, factures acquittées, preuves de l'éligibilité des travaux et de l'occupation du logement.

5 - Et après le 31 décembre 2026 ?

Le 16 octobre 2026, l'Assemblée nationale a voté en première lecture, dans le projet de loi de finances pour 2027, un nouveau régime de dons familiaux de sommes d'argent. Le texte doit encore passer devant le Sénat et peut évoluer avant son adoption définitive, attendue fin décembre. Le dispositif de l'article 790 A bis, lui, s'applique aujourd'hui.

Les questions à se poser avant le virement

• Les travaux prévus sont-ils éligibles à MaPrimeRénov' ?
• Le bénéficiaire compte-t-il demander MaPrimeRénov' pour ces mêmes travaux ?
• Le logement est-il détenu en direct, et non par une SCI ?
• Les fonds pourront-ils être utilisés dans les 6 mois suivant le versement ?
• Les abattements habituels ont-ils déjà été utilisés au cours des 15 dernières années ?

Vos questions

Faut-il passer chez le notaire pour ce don ? Non. Un don manuel par virement suffit, à condition de le déclarer sur le formulaire n° 2735 et de pouvoir prouver la date du versement.

Les travaux doivent-ils être terminés avant le 31 décembre 2026 ? Non. Le don doit être versé avant le 31 décembre 2026, puis les fonds utilisés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement.

Peut-on toucher MaPrimeRénov' et bénéficier de l'exonération ? Pas pour les mêmes travaux. Si le bénéficiaire perçoit la prime pour ces dépenses, l'exonération ne s'applique pas.

Le logement peut-il appartenir à une SCI ? Non. Le bénéficiaire doit détenir le logement directement, seul, en indivision ou en communauté.

Besoin d'un avis sur votre situation ? Maître Thierry Debard, avocat à Saint-Raphaël, vérifie avec vous l'éligibilité de votre projet, le calendrier du versement et la déclaration.