Nouveau bail d'habitation depuis le 1er octobre 2026 : qu'est-ce qui change ?
Depuis le 1er octobre 2026, les baux de résidence principale signés ou renouvelés doivent suivre le nouveau contrat type fixé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Clause résolutoire obligatoire à 6 semaines, clauses facultatives pour défaut d'assurance et troubles de voisinage, mention « résidence principale » : ce que bailleurs, locataires et associations doivent vérifier, expliqué par Maître Thierry Debard, avocat à Saint-Raphaël (Var).
Un bail d'habitation signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 doit reprendre le nouveau modèle officiel. Les baux en cours ne changent pas : ils n'ont pas besoin d'avenant.
Le principe : le décret ne crée pas de nouveaux droits, il réécrit le modèle pour y inscrire des règles déjà en vigueur et en ajouter quelques-unes. Un bail signé sur l'ancien modèle n'est donc plus à jour.
| Clause ou mention | Obligatoire ou facultative | Effet |
|---|---|---|
| Clause résolutoire pour loyer, charges ou dépôt de garantie impayés | Obligatoire | Joue 6 semaines après un commandement de payer resté sans effet |
| Clause résolutoire pour défaut d'assurance habitation | Facultative | Joue un mois après un commandement resté sans effet |
| Clause résolutoire pour troubles de voisinage | Facultative | Seulement si les troubles sont constatés par une décision de justice définitive |
| Mention « résidence principale » | Obligatoire si la commune a instauré cette servitude pour les constructions neuves | Le logement est réservé à un usage de résidence principale ; une clause résolutoire peut sanctionner son non-respect |
| Numéro de portable du bailleur et du locataire | Facultative | Facilite le contact, notamment en cas d'impayé |
1 - Quels baux sont concernés ?
- Les baux de résidence principale conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 : location vide, location meublée et colocation à bail unique.
- Pas les baux en cours : ceux signés avant le 1er octobre restent sur l'ancien modèle jusqu'à leur renouvellement.
- Pas le bail mobilité ni les locations saisonnières : le modèle meublé ne s'y applique pas.
2 - La clause résolutoire devient une clause du modèle
Le bail doit prévoir sa résiliation de plein droit en cas de loyer ou de charges impayés, ou de dépôt de garantie non versé. Elle ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer resté sans effet. Ce délai vient de la loi du 27 juillet 2023 et s'applique déjà aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 ; le décret l'inscrit dans le modèle.
📌 Point important : la clause résolutoire ne permet pas au bailleur de reprendre lui-même le logement. Si le locataire ne part pas, une décision de justice reste nécessaire.
3 - Deux clauses facultatives
- Défaut d'assurance habitation : la résiliation peut jouer un mois après un commandement resté sans effet.
- Troubles de voisinage : la clause ne joue que si les troubles ont été constatés par une décision de justice définitive.
4 - La mention « résidence principale »
Certaines communes peuvent réserver les logements neufs à un usage de résidence principale. Dans ce cas, le bail doit l'indiquer, et une clause résolutoire peut sanctionner le non-respect de cette obligation.
5 - Le numéro de téléphone
Le modèle permet d'indiquer le numéro de portable du bailleur et du locataire. C'est facultatif. Les relances et mises en demeure, elles, doivent rester écrites.
Les questions à se poser avant de signer ou de renouveler un bail
- Le modèle utilisé est-il bien celui en vigueur depuis le 1er octobre 2026 ?
- La clause résolutoire mentionne-t-elle le délai de 6 semaines ?
- Faut-il ajouter la clause sur l'assurance ou sur les troubles de voisinage ?
- La commune impose-t-elle une servitude de résidence principale ?
- S'agit-il d'un bail mobilité ou d'une location saisonnière, exclus du modèle meublé ?
Vos questions
Quels baux sont concernés par le nouveau contrat type ? Les baux de résidence principale conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 : location vide, location meublée et colocation à bail unique. Le modèle meublé ne s'applique ni au bail mobilité ni aux locations saisonnières.
Faut-il modifier les baux en cours ? Non. Les baux signés avant le 1er octobre 2026 ne sont pas modifiés et ne nécessitent pas d'avenant. Le nouveau modèle s'applique à leur prochain renouvellement.
Combien de temps le locataire a-t-il pour payer après un commandement de payer ? 6 semaines. Passé ce délai, la clause résolutoire peut produire effet, mais le bailleur doit obtenir une décision de justice pour reprendre le logement.
Le bailleur peut-il résilier le bail si le locataire n'est pas assuré ? Oui, si le bail contient la clause facultative prévue par le nouveau modèle. Elle produit effet un mois après un commandement resté infructueux.
Le numéro de téléphone doit-il figurer dans le bail ? Non. Le nouveau modèle permet d'indiquer le numéro de portable du bailleur et du locataire, mais c'est facultatif.
Besoin de faire vérifier un bail ? Maître Thierry Debard, avocat à Saint-Raphaël, accompagne bailleurs, locataires et associations de Saint-Raphaël, Fréjus, Draguignan (et France entière) dans la rédaction et la vérification des baux d'habitation.
Cabinet : Le Palais Royal B, 199 avenue Général Leclerc, 83700 Saint-Raphaël.
Prendre rendez-vous en ligne ou appeler le cabinet au 04 94 53 84 21.
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